Vivienda (II): cuando las buenas intenciones no bastan
Hace apenas unos días publiqué en La Réplica Vivienda: el falso dilema entre seguridad jurídica y protección social.
Los acontecimientos posteriores, y en particular el debate y posterior derogación en el Congreso de los dos recientes decretos sobre vivienda, me llevan a completar aquella reflexión. BOE
No porque el problema de la vivienda sea menor.
Precisamente porque es demasiado grave para conformarnos con medidas que suenan bien sin preguntarnos qué consecuencias pueden producir.
Una política pública no debe juzgarse solamente por la bondad de su intención, sino también por sus resultados.
PROTEGER, SÍ. PERO ¿CÓMO?
Hay objetivos de algunas de las medidas debatidas que me parecen perfectamente comprensibles.
Evitar que una persona verdaderamente vulnerable termine en la calle sin alternativa habitacional.
Dar estabilidad a quien lleva años pagando regularmente su alquiler.
Impedir que los contratos temporales sean utilizados fraudulentamente para eludir las garantías del alquiler habitual.
Todo eso merece ser considerado.
Pero inmediatamente aparece una pregunta:
¿quién debe asumir el coste de esa protección?
¿El conjunto de la sociedad, a través de los poderes públicos?
¿O el ciudadano concreto que resulta ser propietario de la vivienda?
No es una diferencia menor.
El derecho a la vivienda exige políticas públicas capaces de hacerlo efectivo. Si una familia necesita protección, la sociedad debe proporcionársela mediante vivienda pública, ayudas, alojamiento alternativo o los instrumentos que correspondan.
Trasladar esa responsabilidad al propietario particular puede resolver temporalmente una emergencia.
Pero ¿soluciona realmente el problema?
NO CONFUNDAMOS LA PARTE CON EL TODO
En este debate aparece con frecuencia una imagen: frente al inquilino vulnerable estaría el gran propietario, el fondo de inversión, «el capital».
Es una realidad que existe.
Pero no es toda la realidad.
Según el Banco de España, cerca del 90 % de los propietarios de viviendas alquiladas son particulares. Y, entre esos arrendadores particulares, el 76,1 % tiene una sola vivienda en alquiler y otro 15 % tiene dos. Banco de España
Por tanto:
¿Tiene sentido pensar la regulación como si el propietario habitual fuera siempre un gran tenedor?
¿Estamos otra vez confundiendo la parte con el todo?
Un pequeño propietario también puede abusar de una situación de escasez y pedir un precio desproporcionado. Naturalmente.
Pero reconocerlo no convierte automáticamente a millones de pequeños propietarios en responsables del problema estructural de la vivienda.
ESTABILIDAD PARA EL INQUILINO, PERO ¿CON QUÉ EFECTOS?
Uno de los decretos recientemente rechazados pretendía que, transcurridos los cinco años mínimos de un contrato —siete cuando el propietario fuese una persona jurídica—, este pudiera prorrogarse por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años salvo que alguna de las partes manifestara su voluntad de no continuar. BOE
La finalidad parece razonable:
dar estabilidad al inquilino.
Pero debemos hacer también la siguiente pregunta:
¿esa regulación hará que haya más propietarios dispuestos a ofrecer viviendas en alquiler estable o menos?
Porque una política puede proteger mucho a quienes ya están dentro y, al mismo tiempo, dificultar la entrada de quienes todavía buscan vivienda.
Si un propietario percibe que alquilar implica perder durante muchos años una capacidad razonable de decisión sobre su vivienda, puede optar por no alquilarla, venderla o buscar otras fórmulas.
No afirmo que necesariamente vaya a ocurrir siempre.
Lo que digo es algo mucho más sencillo:
hay que estudiar esa posibilidad antes de legislar.
Porque, si disminuye la oferta de viviendas en alquiler, ¿quién estará en mejores condiciones de conseguir las que queden?
Probablemente quien presente la mejor nómina, más estabilidad laboral y mayores garantías.
¿Y quién puede quedar fuera?
Precisamente el joven, la familia con pocos ingresos o la persona vulnerable a la que pretendíamos proteger.
Ahí aparece una de las paradojas de las políticas bienintencionadas:
pueden terminar perjudicando a quienes pretendían beneficiar.
CONTROLAR PRECIOS NO CREA VIVIENDAS
Podemos limitar una renta.
Podemos congelarla.
Podemos prolongar un contrato.
Podemos proteger temporalmente a quien no puede abandonar una vivienda.
Pero ninguna de esas decisiones crea por sí misma una vivienda nueva.
Y España tiene un problema importante de oferta.
La OCDE señala que entre 2022 y 2024 se concedieron permisos para unas 345.000 viviendas, mientras en ese mismo periodo se crearon aproximadamente 604.000 hogares. Además, el alquiler social representa apenas alrededor del 3 % del parque de vivienda. OECD
La misma OCDE advierte de que las políticas dirigidas únicamente a la demanda tienen una eficacia limitada si no van acompañadas de un aumento de la oferta, y recuerda experiencias en las que los controles de renta redujeron la vivienda disponible para alquiler habitual. OECD
Por eso deberíamos preguntarnos:
¿qué habrá cambiado dentro de cinco o diez años?
¿Habrá más viviendas disponibles?
¿Habrá aumentado sustancialmente el parque público de alquiler?
¿Se habrá construido allí donde realmente existe demanda?
¿Se habrán agilizado el suelo, las licencias y los procedimientos administrativos?
¿O seguiremos intentando repartir de otra manera una oferta que continúa siendo insuficiente?
NO TODAS LAS MEDIDAS SON IGUALES
Tampoco quiero caer en el extremo contrario.
Regular no significa necesariamente perjudicar el mercado.
Combatir contratos temporales fraudulentos puede ser razonable.
Ofrecer ventajas fiscales al propietario que reduzca voluntariamente el alquiler puede ser una herramienta útil.
Proteger a una familia ante una emergencia social es una obligación de una sociedad decente.
Y, naturalmente, deben existir mecanismos contra los abusos.
La cuestión no es elegir entre regular o no regular.
La cuestión es analizar cada medida y preguntar:
¿funciona?
¿Aumenta o reduce la oferta?
¿Quién paga su coste?
¿Produce efectos distintos de los que pretendíamos?
¿Tenemos datos y experiencias que permitan evaluarla?
LA PROTECCIÓN SOCIAL DEBE FINANCIARSE SOCIALMENTE
Para mí esta es una de las claves.
Si decidimos como sociedad que ninguna persona vulnerable debe quedarse sin techo, estoy de acuerdo.
Pero entonces debemos asumir colectivamente esa decisión.
La protección social debe financiarse socialmente.
No puede consistir simplemente en determinar qué ciudadano particular tendrá que soportar el coste de una política pública insuficiente.
Si una familia no puede pagar su vivienda, necesitamos una solución para esa familia.
Pero también debemos preguntarnos:
¿por qué esa responsabilidad debe recaer exclusivamente sobre la persona que casualmente es propietaria de la vivienda en la que reside?
Una política social sólida necesita recursos públicos, vivienda pública y mecanismos de ayuda financiados por el conjunto de la sociedad.
De otro modo podemos estar ocultando una carencia pública trasladándola de un ciudadano a otro.
LAS BUENAS INTENCIONES NO BASTAN
En mi artículo anterior defendía una idea:
seguridad jurídica y protección social no son conceptos enemigos.
Después de este debate añadiría otra:
las buenas intenciones no garantizan buenos resultados.
Por eso, ante cualquier nueva medida sobre vivienda, deberíamos acostumbrarnos a formular algunas preguntas:
¿Aumentará o reducirá las viviendas disponibles?
¿Quién soportará realmente su coste?
¿Protege al vulnerable hoy pero puede dificultarle encontrar vivienda mañana?
¿Qué ha ocurrido allí donde se han aplicado medidas semejantes?
¿Existe una alternativa pública suficiente?
¿Cómo comprobaremos dentro de unos años si funcionó?
Estas preguntas no son contra los inquilinos.
Tampoco son a favor de los propietarios.
Son preguntas para intentar que las políticas funcionen.
Porque las personas que hoy tienen dificultades para acceder a una vivienda no necesitan solamente nuestra solidaridad ni nuestras buenas intenciones.
Necesitan soluciones que funcionen.
